Comprare un immobile all'asta può essere un buon affare, ma attenzione a cosa si compra! Non è infatti raro trovare all'asta beni immobili a prezzi molto alettanti e la tentazione di aggiudicarseli è grande. Prima di arrivare al punto più complicato, che lascio in fondo, vi ricordo una lista di verifiche che non potete esimervi dal fare prima di presentare la vostra offerta:
1. LE PASSIVITA'
Ovvero la presenza di eventuali pendenze relative all'immobile e che vi dovrete accollare (es. arretrati delle spese condominali, imposte varie);
2. LA MANUTENZIONE
Ovviamente un peso importante lo hanno lo stato di conservazione dell'immobile e le opere di manutenzione di cui abbisogna, nonchè le spese di gestione e le eventuali opere già previste cui dovrete andare incontro (es. rifacimento facciate condominiali)
3. FATTIBILITA' PROGETTUALE
Spesso per l'immobile in questione l'acquirente ha già dei sogni ad occhi aperti: attenzione a verificare prima la possibilità di realizzare le opere di trasformazione che immaginate, ad esempio ampliamenti, nuove finestrature, cambi di destinazione d'uso dei locali: non tutto (anzi pochissimo) è permesso!
4. LE SERVITU'
La presenza di servitù, vincoli ed accordi pregressi con terze parti riguardo ad esempio la fruizione degli spazi esterni può farvi trovare difronte a delle sgradite sorprese, come i vicini che vanno e vengono mentre voi state li a prendere il sole in quello che pensavate fosse il vostro giardino esclusivo!
5. LO STATO CONTRATTUALE
Dovete essere a conoscenza dell'effettiva disponibilità immediata del bene, ovvero il suo stato "libero da persone e cose".
6. LA LEGITTIMITA' URBANISTICA
L'aspetto più sottovalutato ma paradossalmente quello più straordinariamente complicato da risolvere è quello della legittimità urbanistica del bene, ed in particolar modo della presenza di opere cui non è possibile procedere con sanatoria.
Molti infatti credono che un bene venduto all'asta sia sempre un bene pienamente legittimo, immediatamente fruibile, modificiabile o commercializzabile. Non è così, anzi non lo è quasi mai.
L'immobile viene messo all'asta nelle condizioni esatte in cui è stato trovato all'apertura della procedura. Il precedente proprietario aveva realizzato una veranda esterna abusiva? Non importa. Il precedente proprietario aveva realizzato una scala interna abusiva? Non importa. Il fabbricato viene "prezzato" e venduto. I problemi saranno poi di chi acquista.
L'immobile, anche se si presenta ultimato, potrebbe essere privo di agibilità. Se tutto è stato fatto esattamente come si doveva fare, basterà ottenere le varie conformità e la pratica di agibilità filerà liscia: a quel punto, benvenuti a casa.
Ma come detto potrebbero esserci degli abusi:
- se l'abuso è minore e di scarsa rilevanza (ad. esempio diversa disposizione delle pareti interne, ovvero abusi di rilevanza amministrativa) è sufficiente una sanatoria per la quale avete a disposizione 120 giorni, molto più che sufficienti.
- se l'abuso riguarda invece opere rilevanti, come la modifica di strutture o l'aspetto dell'edificio in zone vincolate (cioè abusi di rilevanza penale) mettere in regola l'immobile diventa una cosa molto più complicata se non adirittura impossibile, e che può prevedere anche interventi di ripristino molto onerosi!
In conclusione, attenzione a cosa comprate ed affidatevi sempre preliminarmente ad un tecnico che vi possa chiarire tutti i pro ed i contro del diventare proprietari dell'immobile dei vostri sogni/incubi.
Enrico Bortoluzzi
architetto a Belluno Alpago Feltre
Progettista Passivhaus Certificato
c/o Studio BORTOLUZZI ASSOCIATI - Team Replan