Per molti l'acquisto di un immobile, con il relativo onere economico spesso incidente con mutui pluridecennali, è uno dei passi più importanti della vita. Vediamo quindi assieme come evitare di scivolare per la troppa fretta o la trascuratezza in situazioni a dir poco fastidiose.
Gli aspetti da valutare attentamente prima di mettere la propria firma nero su bianco sono molteplici, alcuni di carattere più strettamente personale, altri invece più legati alla sfera tecnica. Negli anni si è assistito ad un progressivo aumento dei contenziosi legale legati al mondo delle costruzioni, al punto che alcuni studi ne valutano l'incidenza sul totale tra il 70 e l' 80%, cifre elevatissime, cui corrispondono altrettanto elevatissimi costi economici e di serenità familiare. Come scegliere quindi il giusto immobile e tutelarsi al meglio verso le possibili fregature?
1. SCEGLIERE CON PONDERAZIONE E SECONDO LE ESIGENZE
Banale, vero? Eppure la nostra esperienza nel settore ci impone di partire con questa considerazione. Quante volte abbiamo visto mettere in vendita degli immobili da poco acquistati, con la certezza più che il rischio di una perdita economica, perchè è arrivato un figlio o perchè non si erano valutate attentamente le distanze da servizi, scuole, parenti, luoghi di lavoro? Non c'è bisogno di dirlo, moltissime.
Spesso questo dipende anche dall'errata valutazione del tipo di immobile adatto al proprio stile di vita. Molti cercano la casa singola, con giardino, in un contesto isolato. Ma poi detestano dover passare almeno un giorno del fine settimana a curare il giardino, o i continui trasferimenti in auto dalla casa verso il centro abitato per la spesa, il lavoro, scorazzare i figli. Altri cercano l'appartamento ben posizionato in centro, poi detestano l'assenza di posti auto, la vita condominiale e l'impossibilità di avere una valvola di sfogo privata. Una volta risolto il grattacapo "che tipo di casa cerco" mettendo in discussione le proprie convinzioni superficiali, si devono escludere tutte le proposte con cui vi tenteranno per accettare altro (ma è molto caruccia! Ma è comoda! E' luminosa!) e tenere la barra dritta nella direzione intrapresa.
2. I COSTI DOPO IL ROGITO
Vi attirerà probabilmente un prezzo. Beh, che ci crediate o no, quel prezzo rappresenta quello che pagate al "momento zero" della vostra vita in quell'immobile. Ed è quindi un prezzo altamente, totalmente, assolutamente privo di significato. Perchè il bilancio che va fatto è quello dei costi che dovrete sostenere per l'acquisto ed il possesso dell'immobile nell'arco di tempo, generalmente considerevolmente lungo, in cui dovrete farvene carico. Questo è un punto fondamentale. Per cui lo riscrivo: il bilancio che va fatto è quello dei costi che dovrete sostenere per l'acquisto ed il possesso dell'immobile nell'arco di tempo, generalmente considerevolmente lungo, in cui dovrete farvene carico.
Perchè una casa può sembrare più economica di un'altra al "momento zero" ma conti alla mano potrebbe rivelarsi poi immensamente più cara se considerato un possesso di vent'anni, perchè più costosa di riscaldamento, di manutenzioni, tassazioni ed eventuali spese condominiali.
In parole povere il gruzzoletto che inizialmente avete tenuto furbescamente al sicuro nel salvadanaio, dopo dieci anni potrebbe essere sparito, eroso dai costi di gestione dell'immobile, lasciandovi poi perplessi a guardare il vicino che nei primi dieci anni ha recuperato l'investimento ed ora comincia a riempire lui il salvadanaio.
Cosa valutare allora? Per prima cosa lo stato dell'immobile e i possibili interventi che potrebbero rendersi necessari immediatamente o di li a poco (es. rifacimento tetto, facciate, sottoservizi etc...) e di cui dovrete sostenere le spese, sommandoli alle spese correnti come riscaldamento e raffrescamento, spese condominiali, tasse di proprietà ed altri oneri calcolati per la vostra aspettativa di possesso di quel bene. Certo questo richiede un minimo di conoscenza di annualità e tassi di attualizzazione, ma non è un esercizio privo di significato, anzi.
3. LE VERIFICHE TECNICHE
I più arditi si azzardano a superare il punto due senza aver richiesto il supporto di un tecnico esperto, cosa che già consigliamo, ma solamente i più pazzi si imbarcano nel punto tre in solitaria.
Il più importante presupposto da cui partire è che la difformità dello stato dell'immobile dalle planimetrie catastali, per esempio per l'esecuzione di lavori non autorizzati, rende l'atto nullo. E per nullo si intende che la proprietà ritorna (certamente) al venditore ed i soldi (in teoria) al compratore, nonchè che tutti i contratti, atti e permessi successivi collegati al bene sono a loro volta nulli.
Per questo va verificata da prima l'esatta corrispondenza delle planimetrie allo stato dell'immobile, vanno accertati i titoli urbanistici dell'immobile qualora previsti e richiesti quelli mancanti alle amministrazioni competenti.
E' poi buona norma verificare l'assenza di ipoteche, eventuali diritti di usufrutto e la piena titolarità del venditore alla commercializzazione del bene.
Non trascurerei personalmente nemmeno una verifica legata alle previsioni di piano e di indirizzo (es. vi costruiscono una palazzina davanti a quella vista pagata così cara etc...).
4. LO STUDIO DI MASSIMA
Non è strettamente necessario qualora si vada ad acquistare un immobile pronto all'uso, ma è fondamentale se si ha intenzione di intervenire con dei lavori di ristrutturazione o se il tecnico che ha eseguito con voi il sopralluogo vi segnala qualche manutenzione necessaria.
Va chiarito se è possibile eseguire le opere che pensate di realizzare una volta entrati in possesso del bene (es. ampliamento piano casa) il loro costo e la loro incidenza sul futuro valore dell'immobile.
Questo vi aiuterà moltissimo sia nell'evitare delusioni ad immobile ormai vostro che nella richiesta di finanziamenti.
5. FINANZIARE L'ACQUISTO: IL MUTUO CASA
Generalmente l'acquirente non dispone o non ha interesse ad immobilizzare la cifra completa necessaria all'acquisto dell'immobile. Diventa quindi inevitabile l'accesso al credito, con l'accensione di un mutuo casa.
Va valutata quindi la cifra da richiedere, comprensiva dei costi di ristrutturazione qualora previsti: mediamente consigliamo di non superare il 60% del prezzo finale dell'immobile da restituire se possibile entro i 20 anni, sia per una migliore possibilità di finanziamento sia per gravare meno sul bilancio futuro.
Tenete presente che in caso di ristrutturazione, sono visti più di buon occhio dalle banche quegli interventi che comportano decisivi miglioramenti della prestazione energetica, poichè sono una garanzia di maggior liquidità futura del richiedente, sgravato da onerose bollette, sia perchè garantiscono l'appetibilità futura dell'immobile in un mercato sempre più attento al classamento energetico.
6. SI COMPRA CASA: CONTRATTI E ROGITO
Prima di firmare qualsiasi cosa, attenzione! Esistono varie forme di contratto, più o meno vincolanti, dalla proposta di acquisto pura, a quella condizionata, al compromesso detto anche preliminare di compravendita, che vi impegnano in vario modo nei confronti del venditore e nel quale è giusto controllare siano inserite e bilanciate le garanzie che il venditore vi offre.
Capita infatti, come nel caso della proposta di acquisto, che sia inderogabile il vostro impegno all'acquisto del bene, con versamento di caparra ma non sia altrettanto inderogabile l'impegno del proprietario a vendervelo. Succede così che dopo lunghe attese e rinunce ad altre opportunità di compravendita, vi ritroviate semplicemente restituita la caparra con un "Ciao, grazie".
Controllate anche se vi sono detrazioni fiscali riguardanti l'immobile e chiarite con il proprietario se queste passeranno a voi (se ne avete capienza) o se lo seguiranno.
Per questo motivo vanno fatte sempre controllare le documentazioni da un esperto che si avvalga di un supporto legale, perchè le dimensioni dell'impegno preso e le relative eventuali scottature sono elevate!
Da parte vostra invece considerate questo momento come un momento di non ritorno (quantomeno della caparra!) poichè se cambiate idea, rischiate di perdere una bella cifra: affrontatelo solamente se siete assolutamente certi di ciò che fate.
Il tecnico poi vi guiderà al rogito, obbligatoriamente effettuato da un notaio.
7. FINALMENTE CASA!
Ora potete finalmente dichiararvi possessori della vostra casa dei sogni, siete legittimati alla presentazione di progetti di ristrutturazione, alla stipula di contratti di locazione ed in generale tutti gli atti legati al possesso del bene. Non scordate le adempienze come il cambio di residenza, eventuali notifiche dell'avvenuto cambio di proprietà all'amministratore condominiale, subentro nelle forniture, intestazione delle tasse sui rifiuti e buona vita nella vostra nuova casa!
Per maggiori informazioni ed assistenza tecnica potete valutare le nostre competenze sul sito dello studio "BORTOLUZZI ASSOCIATI" o nella scheda dedicata alle compravendite.
ENRICO BORTOLUZZI
Architetto - Belluno