Comprare casa in Italia: i 5 errori che costano decine di migliaia di euro (e come evitarli)

Negli anni ho assistito a compravendite andate benissimo e ad altre che si sono trasformate in incubi. Il discrimine, quasi sempre, non era la fortuna. Era l'informazione — o meglio, la sua assenza nel momento sbagliato.

Comprare casa è probabilmente la decisione economica più importante della vita di una persona. Eppure spesso ci si affida quasi interamente ad un veloce sopralluogo, alle informazioni fornite verbalmente all'agente immobiliare — che per legge e per natura tutela la trattativa, non il compratore — o al notaio, che certifica la conformità degli atti ma non valuta lo stato dell'immobile e non risponde delle dichiarazioni rese dalle parti, per esempio riguardo l’assenza di abusi edilizi nell’immobile. Nessuno dei due ha il mandato, né gli strumenti, per dirti quello che invece ti interessa di più sapere: se stai prendendo un abbaglio o stai facendo un buon affare.

Errore n. 1 — Comprare un immobile con abusi edilizi (anche senza saperlo)

L'abuso edilizio è probabilmente la trappola più insidiosa del mercato immobiliare italiano, a volte perché non si vede, a volte perché la gente pensa “basterà poco per sistemarlo”. Un locale seminterrato trasformato in abitazione senza permessi, una veranda chiusa, un sottotetto ricavato, una distribuzione interna modificata rispetto alla planimetria depositata in Comune: tutto questo esiste, è frequente, ed è un problema che diventa del compratore nel momento in cui firma il rogito. “Ma architetto, l’ho comprato così, mica sono stato io!” Sapete quante volte ho sentito questa frase?

Non sto parlando di piccole difformità sanabili con una pratica da qualche migliaia di euro tra tecnici e sanzioni. Parlo di situazioni in cui la parte abusiva non è risultata sanabile, o in cui il Comune è arrivato a chiedere la demolizione. Ho visto famiglie trovarsi a dover abbattere una veranda da 30 mq pochi mesi dopo il trasloco, o peggio ancora dover rinunciare a finanziamenti bancari perché l'immobile non risultava conforme e la banca, in questi casi, non concede mai il mutuo. I costi di queste situazioni oscillano tra i 10.000 e i 50.000 euro — o più — tra pratiche, sanzioni, lavori di ripristino e, nei casi peggiori, contenziosi legali.

Come si evita: è fondamentale partire da un accesso agli atti in Comune e Genio Civile, condurre una verifica urbanistica, strutturale e catastale prima del compromesso, fatta da un tecnico abilitato. Il tutto, se non necessita di particolari approfondimenti, costa attorno ai 1.000 euro oltre a far emergere tutto da un quadro chiaro della situazione.

Errore n. 2 — Ignorare i vincoli e limiti di progetto

Un immobile può essere vincolato paesaggisticamente, storicamente, o avere delle prescrizioni edilizie che non consentono le modifiche pensate. Può trovarsi in zona agricola, in fascia di rispetto stradale, in un’area di Piano che impedisce certi tipi di intervento. Questi vincoli non impediscono necessariamente l'acquisto, ma possono impedire quello che avevi in mente di farci.

Il caso classico: si compra un rustico con l'idea di ristrutturarlo e ricavarne una abitazione o una struttura turistica. Poi si scopre che il cambio di destinazione d'uso non è previsto dallo strumento urbanistico comunale, o che il vincolo paesaggistico impone limitazioni così stringenti da rendere il progetto economicamente insostenibile o fisicamente non realizzabile. Il progetto muore prima di nascere, e l'immobile — pagato con quella prospettiva — vale improvvisamente molto meno.

Non è raro, e non è un problema solo per gli stranieri che comprano in campagna pensando che tutto si possa fare. Succede anche in contesti urbani con edifici storici vincolati dalla Soprintendenza, dove certi interventi richiedono iter autorizzativi lunghi anni e dal risultato incerto.

Ci sono poi i limiti tecnici: l’open space che non puoi realizzare perché il muro che volevi abbattere era portante è forse il più classico dei classici intramontabili.

Come si evita: potete mettervi lì la sera e leggere il Regolamento Edilizio, le Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore, leggere qualche libro di ingegneria strutturale. Oppure affidarvi ad un professionista che sappia interpretarle nel contesto specifico e capire se e quanto limiteranno le vostre idee riguardo al fabbricato. (Io vi consiglio la seconda)

Errore n. 3 — Sottovalutare lo stato degli impianti e della struttura

Una casa ben tenuta esteticamente può nascondere impianti elettrici non a norma degli anni '70, tubature in piombo o in ferro ormai sfaldate, un impianto di riscaldamento magari con caldaia nuova ma distribuzione da sostituire integralmente, una canna fumaria non certificata. Questi elementi non si vedono, o si vedono poco. Ma costano.

La sostituzione completa dell'impianto elettrico in un appartamento di 100 mq parte da 8.000-10.000 euro. Un impianto idraulico da rifare da zero può arrivare a cifre simili o superiori. Una caldaia nuova con adeguamento dell'impianto termico va dai 5.000 ai 15.000 euro a seconda dei casi. Mettete insieme due o tre di questi interventi su un immobile che avete acquistato senza tenerli in conto, e avete un costo nascosto che può facilmente superare i 30.000 euro.

E quel bel muro in pietra a vista che vi piace tanto, è solido? I solai come sono fatti? La struttura del tetto, quanti anni ha ancora davanti prima di un costoso rifacimento?

Come si evita: un sopralluogo tecnico prima dell'acquisto, con un professionista che abbia esperienza impiantistica e strutturale (o che lavori in team con chi ce l'ha), consente di quantificare meglio questi costi prima — e non dopo — la firma. In alcuni casi poi ho convinto il cliente a comprare solo dopo un’ispezione invasiva di alcuni elementi strutturali, perché il rischio di un colabrodo ben ricoperto dall’intonaco era elevatissimo!

Errore n. 4 — Non calcolare i costi di gestione reali

Questo errore è trasversale: riguarda sia chi compra la prima casa che chi investe. Si valuta il prezzo di acquisto, si stima la rata del mutuo, si mette un valore approssimativo ai lavori eventualmente necessari. E i costi di gestione annuali? Spesso non entrano nel conto, o entrano in modo molto ottimistico.

Un appartamento in un condominio anni '70 non ristrutturato ha costi di riscaldamento che possono superare i 2.000-3.000 euro l'anno. A questo si aggiungono le quote condominiali per la manutenzione delle parti comuni, l'IMU se non è prima casa, l'assicurazione, e soprattutto i fondi da accantonare per le spese straordinarie condominiali — rifacimento del tetto, sostituzione dell'ascensore, cappotto esterno — che prima o poi arrivano e possono valere migliaia di euro a testa. Ho visto delibere condominiali per interventi urgenti sul tetto costare 15.000 euro per unità, con delibera d'urgenza e tempi di pagamento strettissimi.

Come si evita: nel caso di appartamenti in condominio, farsi dare tutta la documentazione condominiale prima di firmare qualsiasi cosa — verbali delle ultime assemblee, piano di manutenzione straordinaria, situazione dei pagamenti. E farsi aiutare a leggerla. Nel caso di abitazioni singole, fare un masterplan dei possibili interventi di efficientamento e del consumo presumibile a valle di ciascun intervento, così da procedere nel tempo alla progressiva riduzione dei costi man mano che si interviene sull’immobile sapendo quanto la spesa inciderà.

Errore n. 5 — Fermarsi al prezzo esposto

Il prezzo di vendita è un punto di partenza, raramente un punto di arrivo. Ma ci sono costi accessori all'acquisto che spesso vengono sottostimati o dimenticati completamente nel calcolo iniziale.

Solo le voci certe: l'imposta di registro (o l'IVA se si acquista dal costruttore), le spese notarili, la provvigione dell'agenzia — che in Italia è a carico di entrambe le parti e vale tipicamente il 3% a testa sul prezzo concordato. (Chiedetelo sempre prima di firmare qualsiasi cosa!) Già così, su un acquisto da 200.000 euro, si aggiungono facilmente 15.000-20.000 euro di costi fissi. Se si aggiunge un mutuo, ci sono i costi di istruttoria e di perizia bancaria. Se l'immobile richiede lavori, ci sono i costi del progetto, le pratiche edilizie, il coordinamento della sicurezza. Tutto legittimo, tutto più o meno prevedibile — ma solo se qualcuno te lo dice prima.

E poi c'è la trattativa. Il prezzo esposto in agenzia incorpora quasi sempre un margine di contrattazione. Sapere quanto, e soprattutto su quali basi tecniche sostenere una richiesta di ribasso, può valere da 5.000 a 20.000 euro di differenza sul prezzo finale.

Cosa fare, concretamente

Non sto dicendo che comprare casa in Italia sia impossibile o pericoloso per definizione. Sto dicendo che è un'operazione complessa, specialmente dopo gli ultimi interventi che hanno dato una forte stretta alla tolleranza sugli abusi. Un procedimento che merita lo stesso approccio che usereste per qualsiasi investimento importante: informarsi, farsi assistere da chi conosce i meccanismi, e non lasciare che l'entusiasmo per "la casa dei sogni" spenga il senso critico proprio nel momento in cui serve di più.

Da vent'anni affianchiamo i nostri clienti — italiani e stranieri — nelle fasi di ricerca, valutazione e acquisto di immobili, con una prospettiva che è sempre e solo quella del compratore. Non abbiamo case da vendere. Abbiamo competenze tecniche, urbanistiche e impiantistiche che mettiamo a disposizione di chi deve prendere una decisione importante senza commettere errori che potrebbero costargli decine di migliaia di euro. Non è essere contro qualcuno, è essere a favore della chiarezza e dell’equilibrio nella trattativa: dopotutto chi vende spesso ha costruito o vissuto per anni in un immobile e ne conosce pregi (che ti dirà) e difetti (che smusserà, nel migliore dei casi) mentre tu siedi dall’altro lato del tavolo con alle spalle dieci minuti di sopralluogo e la falsa convinzione di capirne qualcosa.

Se stai valutando un acquisto e vuoi capire cosa stai comprando davvero — prima di firmare qualsiasi cosa — contattaci per un'analisi pre-acquisto. Spesso basta un sopralluogo e qualche ora di lavoro per trasformare un'operazione stile salto nel buio in una scelta consapevole.

Enrico Bortoluzzi — Architetto, Progettista Passivhaus Certificato e Buyer's Agent presso Studio Bortoluzzi Associati — Abbiamo sede Belluno, Alpago e Feltre ma operiamo in tutto il Nord del Veneto e nell'area delle Dolomiti.